17 марта 2011

Дело № 33-825

стр. 57

Дело № 33-825 судья Назаров В.В.

КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

17 марта 2011 года город Тула

Судебная коллегия по гражданским делам Тульского областного суда в составе:

председательствующего Абросимовой Ю.Ю.,

судей Алдошиной В.В., Крыловой Э.Ю.,

при секретаре Хлоповой Н.Е.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе Ретунских В.В. на решение Киреевского районного суда Тульской области от 21 января 2011 года по делу по иску Ретунских В.В. к ООО «Н» о признании предварительного договора купли-продажи квартиры договором об участии в долевом строительстве, изменении условий договора, о признании требований о доплате денежных средств недействительными, о взыскании неустойки и по встречному иску ООО «Н» к Ретунских В.В. о понуждении к заключению договора купли-продажи жилого помещения, взыскании денежных средств и неустойки.

Заслушав доклад судьи Алдошиной В.В., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Ретунских В.В. обратился в суд с иском к ООО «Н» о возложении обязанности исключить из предварительного договора купли-продажи жилого помещения - однокомнатной <адрес>, расположенной на втором этаже жилого <адрес>, находящегося в 3-м квартале мкр. Дубрава <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком, слово ориентировочный», содержащееся в п. 1.2 договора, обязать ответчика дополнить п.4.43 предварительного договора следующим текстом: Сторона 1 обязуется исправить за свой счет возможные недостатки, брак строительных работ и заменить оборудование и некачественные материалы в течение 5 лет с даты приема-передачи квартиры Стороне 2», признать требование «Н» от 05.08.2010 г. о доплате данные изъяты недействительным, признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения от 16.01.2008 г., заключенный между ним и ответчиком, договором участия в долевом строительстве и взыскать с ответчика в его пользу неустойку на нарушение срока передачи квартиры в размере данные изъяты

В обоснование заявленных требований сослался на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи однокомнатной <адрес>, расположенной на втором этаже в строящемся многоквартирном жилом <адрес> по адресу: <адрес>. Предварительно общая площадь квартиры была указана 42,4 кв.м., включая площадь веранды, в том числе жилая площадь 20,0 кв.м. Ориентировочный срок ввода жилого дома в эксплуатацию был определен как 4 квартал 2009 г., однако к этому моменту дом в эксплуатацию введен не был. При заключении данного договора ему в качестве образца была продемонстрирована аналогичная квартира в первом подъезде вышеуказанного жилого дома. Стоимость квартиры на момент заключения договора составляла данные изъяты, из которых данные изъяты он должен был внести в течение трех дней после подписания договора, что составляет 66,2 % стоимости квартиры. Оставшиеся денежные средства он должен был доплатить до окончания строительства жилого дома, но не позднее, чем за две недели до заключения основного договора купли-продажи. Во исполнение договора им была досрочно оплачена полная стоимость квартиры в размере данные изъяты. Несмотря на то, что все условия договора были им выполнены, строительные работы в квартире не завершены до настоящего времени, при этом значительно уменьшена площадь веранды и не выполнено ее наружное стеновое ограждение. На указанные недостатки он неоднократно обращал внимание ООО «Н» в беседах с руководством организации. ДД.ММ.ГГГГ в его адрес ответчиком было направлено письмо с требованием о доплате стоимости квартиры в размере данные изъяты, исходя из цены одного квадратного метра внутренних помещений квартиры, а также сообщение о готовности веранды. О том, что дом введен в эксплуатацию, ему не было известно, однако ему был предоставлен ключ от квартиры, в связи с чем у него имеется возможность контролировать ход строительных работ. Вместо веранды в квартире возведен балкон, указанные изменения с ним не согласовывались, при этом площадь балкона меньше, чем указано в предварительном договоре, в связи с чем затруднен выход на него.

Представители ООО «Н» в лице директора Давыденко А.В. и адвоката Персияновой Н.Ю. в судебном заседании требования не признали, обратились в суд со встречным иском к Ретунских В.В. об обязании заключить с ООО «Н» основной договор купли-продажи жилого помещения -однокомнатной <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 43,57 кв.м.

Просили также указать в решении, что в случае, если Ретунских В.В. не исполнит решение суда в десятидневный срок после вступления решения в законную силу, ООО «Н» вправе будет исполнить действия, связанные с заключением договора и регистрацией права собственности жилого помещения за его счет и от его имен, взыскать с Ретунских В.В. в пользу ООО «Н» сумму неоплаченной части стоимости квартиры в размере данные изъяты, а также расходы, понесенные ООО «Н» в связи с регистрацией права собственности на жилое помещение в размере данные изъяты

Представитель третьего лица - Управления Росреестра по Белгородской области, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Киреевским районным судом Тульской области 21 января 2011 года постановлено решение, которым в удовлетворении исковых требований Ретунских В.В. отказано.

Встречные исковые требования ООО «Н» удовлетворены частично.

Суд обязал Ретунских В.В. заключить с ООО «Н» договор купли-продажи жилого помещения - <адрес>, расположенной в <адрес> <адрес>.

В кассационной жалобе Ретунских В.В. ставится вопрос об отмене решения суда, считая его незаконным и необоснованным.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения Ретунских В.В., представителей ООО «Н», согласно доверенности Косинова Ю.Ф., и ордера адвоката Персиянову Н.Ю., судебная коллегия не усматривает оснований к отмене постановленного по делу решения и удовлетворению кассационной жалобы.

Разрешая возникший спор, Суд первой инстанции правильно установил обстоятельства, имеющие значение для дела, проверил доводы и возражения сторон по существу спора и обоснованно пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований Ретунских В.В. и частичном удовлетворении встречного иска ООО «Н».

Этот вывод суда подробно мотивирован в постановленном по делу решении, подтвержден имеющимися в деле доказательствами и не противоречит требованиям материального и процессуального права.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между Ретунских В.В. и ООО «Н» был заключен предварительный договор купли-продажи однокомнатной <адрес>, расположенной в <адрес>, находящемся по адресу: <адрес>

По условиям предварительного договора покупатель в лице Ретунских В.В. и продавец в лице ООО «Н» приняли на себя обязательства в будущем периоде заключить основной договор купли-продажи указанного жилого помещения, общей площадью 42,4 кв.м., включая площадь веранды, в том числе жилой площадью 20,0 кв.м. Стороны настоящего договора обязуются заключить основной договор купли-продажи данной квартиры в месячный срок после ввода жилого дома в эксплуатацию. Указанный срок может быть продлен в связи с обстоятельствами оформления документов, необходимых для заключения основного договора купли-продажи, по объективным, независящим от сторон причинам (п. 1.1).

Ориентировочный срок ввода жилого дома в эксплуатацию 4-й квартал 2009 г. (п. 1.2). Стоимость квартиры на момент подписания настоящего договора составляет данные изъяты (п. 1.3).

Установленные судом обстоятельства подтверждаются исследованными в судебном заседании доказательствами, соответствующими требованиям закона об их относимости и допустимости.

В силу ст.454 ГК РФ в ее взаимосвязи со ст. ст. 429, 549, 550 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Заключается такой договор в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. В договоре должны содержаться условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора и указан срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если же такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Мотивируя заявленные требования, Ретунских В.В. просил признать указанный договор договором долевого участия в строительстве, а также изменить некоторые условия договора.

Согласно ст.4 федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Проверяя названные доводы, суд установил, что денежные средства, полученные от Ретунских В.В. по предварительному договору купли-продажи квартиры, не привлекались для строительства жилого дома, в котором расположено жилое помещения, являющееся предметом договора.

Кроме того, на момент заключения оспариваемого договора Ретунских В.В. устраивала форма именно предварительного договора купли-продажи, поскольку он был им подписан, его условиями предусматривалось заключение в дальнейшем основного договора купли-продажи.

Следовательно, воля сторон указанной сделки была направлена именно на заключение сделки в форме предварительного договора купли-продажи, содержание которого соответствует требованиям закона, а изменение формы и существенных условий данного договора при отсутствии согласия одной из сторон (продавца), может повлечь нарушение прав и законных интересов другой стороны, которая при заключении договора была вправе рассчитывать на надлежащее исполнение покупателем принятых на себя обязательств на определенных условиях.

При установленных обстоятельствах по данному конкретному делу, оснований для удовлетворения заявленных Ретунских В.В. требований в указанной части не имеется.

Разрешая дело и принимая решение по заявленным требованиям, суд применительно к требованиям ст. ст.450, 451 ГК РФ пришел к выводу о том, что стороны требование о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества не заявляли, в связи с чем исковые требования Ретунских В.В. об изменении условий договора и возложении на продавца дополнительных обязанностей также не подлежат удовлетворению.

С данным выводом не может не согласиться и судебная коллегия.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что Ретунских В.В. исполнил в полном объеме принятые на себя по предварительному договору купли-продажи обязательства по оплате жилого помещения, внеся в кассу ООО «Н» денежные средства в счет оплаты жилого помещения по предварительному договору купли-продажи в размере данные изъяты

Жилой <адрес> (блок-секции 1-2) в квартале <адрес> <адрес> был введен в эксплуатацию в установленном ст.55 градостроительного кодекса РФ порядке в 4-м квартале 2008 г.

В процессе рассмотрения дела Ретунских В.В. ссылался на тот факт, что при заключении предварительного договора он рассчитывал на возведение веранды иной - прямоугольной формы, тогда как окончательно возведенная веранда имеет закругленную форму и по своим потребительским качествам непригодна для использования в целях, необходимых покупателю. Кроме того, имеются отдельные недоделки, в частности не выполнен дверной проем в кухню, не завершены дверные пороги.

Так, сославшись на ст. 469 гражданского кодекса РФ, ст.4 Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей», Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным положением Правительства РФ от 28.01.2006 г. №47, суд пришел к обоснованному выводу о том, что в настоящее время ремонт квартиры завершен, отделка спорной квартиры производилась ООО «Н» из предоставленных Ретунским В.В. строительных материалов, исправлялись недостатки по отделке квартиры по указании Ретунских В.В., спорная квартира пригодна для проживания, по условиям предварительного договора купли-продажи жилого помещения, форма возводимой веранды, а также ее площадь сторонами не определена, при этом площадь возведенного жилого помещения не уменьшилась по сравнению с площадью, предусмотренной в договоре.

Таким образом, установленные судом обстоятельства не могут свидетельствовать о существенном изменении потребительских свойств жилого помещения, связанного с невозможностью его использования по целевому назначению.

Пунктом 4.2 предварительного договора купли-продажи жилого помещения предусмотрено, что в случае несвоевременной оплаты стоимости квартиры покупатель уплачивает продавцу неустойку в размере 0,01 % от суммы не уплаченной покупателем в установленный настоящим договором срок, за каждый день просрочки.

В случае нарушения продавцом сроков, установленных настоящим договором, он уплачивает покупателю неустойку в размере 0,001% от суммы договора за каждый день просрочки (п.4.3).

Правовые основания взыскания неустойки предусмотрены также ст. 329, 330 гражданского кодекса РФ.

Как усматривается из п.2.3 предварительного договора купли-продажи, после ввода указанного жилого дома в эксплуатацию, продавец оформляет в установленном законом порядке свое право собственности на указанную квартиру. После этого стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи ванной квартиры, подписать акт приема-передачи и зарегистрировать его в установленном порядке в государственном регистрирующем органе.

Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на «движимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Отказывая ООО «Н» во взыскании неустойки, Суд первой инстанции правомерно исходил из того, что право собственности ООО «Н» на данное жилое помещение было зарегистрировано только 21.10.2010 г., просрочка по вине покупателя Ретунских В.В. сроков оплаты и сроков заключения основного договора купли-продажи жилого помещения не допущена.

В соответствии со ст.555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

С учетом того, что денежные средства по предварительному договору купли-продажи жилого помещения были внесены покупателем Ретунских В.В. в полном объеме и в установленный законом срок, а основной договор купли-продажи, предусматривающий окончательную стоимость жилого помещения сторонами не заключался, суд обоснованно отказал ООО «Н» в удовлетворении требований о взыскании с Ретунских В.В. доплаты стоимости жилья.

Судом установлено, что предварительный договор купли-продажи не позволяет установить порядок изменения стоимости жилого помещения, поскольку условия договора о таком изменении (п. 1.5, п. 1.6, п. 1.7) являются неконкретными.

По условиям предварительного договора, стороны при определении общей площади жилого помещения, включили в нее площадь веранды (п. 1.1), тогда как ст. 15 жилищного кодекса РФ предусмотрено, что общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Общая площадь спорного жилого помещения указана в свидетельстве о государственной регистрации в размере 37,59 кв.м., то есть без учета площади веранды.

Разрешая возникшие спорные правоотношения, с учетом положений ст. ст. 314, 457, 555 гражданского кодекса РФ, суд указал, что предварительный договор купли – продажи квартиры не содержит окончательной стоимости спорного жилого помещения, в нем не установлен срок передачи жилого помещения покупателю, а установлен лишь ориентировочный срок ввода жилого дома в эксплуатацию - 4-й квартал 2009 г.

Кроме того, по условиям оспариваемого предварительного договора купли-продажи жилого помещения от 16.01.2008 г., заключенного между ООО «Н» и Ретунских В.В., стороны не принимали на себя обязательства по передаче оплаченного недвижимого имущества, а приняли на себя взаимные обязательства по заключению в будущем периоде основного договора купли-продажи жилого помещения, на основании которого и должен быть осуществлен переход право собственности от продавца к покупателю.

На основании изложенного суд пришел к правильному выводу об удовлетворении требований ООО «Н» об обязании Ретунских В.В. заключить основной говор купли-продажи жилого помещения.

Согласно ст.484 ГК РФ покупатель обязан принять переданный ему товар, за исключением случаев, когда он вправе потребовать замены товара или отказаться от исполнения договора купли-продажи.

Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи, покупатель обязан совершить действия, которые в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями необходимы с его стороны для обеспечения передачи и получения соответствующего товара.

В случаях, когда покупатель в нарушение закона, иных правовых актов или договора купли-продажи не принимает товар или отказывается его принять, продавец вправе потребовать от покупателя принять товар или отказаться от исполнения договора.

Исходя из положений ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - от обязанности принять имущество.

Разрешая встречные исковые требования ООО «Н» об указании в вынесенном решении, что если Ретунских В.В. в течение 10 дней после вступления решения суда в законную силу не выполнит действия, связанные с переходом к нему права собственности на жилое помещение, ООО «Н» вправе будет исполнить указанные действия за счет покупателя, суд, сославшись на ст. 551 ГК РФ, обоснованно исходил из того, что поскольку до настоящего времени основной договор купли-продажи между ООО «Н» и Ретунских В.В. не заключен, установить факт уклонения одной из сторон от государственной регистрации не представляется возможным, оснований для удовлетворения требований не имеется.

Суд первой инстанции, с учетом указанных обстоятельств, обоснованно не удовлетворил требования ООО «Н» о взыскании с Ретунских В.В. расходов, связанных с государственной регистрацией права собственности в размере данные изъяты

Доводы кассационной жалобы не могут быть признаны судебной коллегией основанием к отмене судебного решения, поскольку они основаны на неправильном толковании норм материального права, являлись предметом исследования и оценки суда первой инстанции, в постановленном решении всем им дано мотивированное обоснование.

Установив обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, всесторонне и полно проверив доводы и возражения сторон, правильно определив материальный закон, подлежащий применению, дав надлежащую правовую оценку собранным по делу доказательствам в точном соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, Суд первой инстанции постановил законное и обоснованное решение в пределах заявленных требований, оснований для отмены которого судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Киреевского районного суда Тульской области от 21 января 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу Ретунских В.В. – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Оригинал документа
Прочие исковые дела
Телефоны юристов
Наверх